A comienzos de este 2022 entró en vigor el nuevo “valor de referencia”, una de las novedades que trajo consigo la Ley 11/2021 de 9 de Julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal y de transposición de la Directiva (EU) 2016/1164. Se trata de un novedoso método de determinación del valor de los bienes inmuebles.
Esta nueva fórmula establece el criterio para determinar la base imponible de los bienes inmuebles (cantidad sobre la que se calculan los impuestos) por parte de la Dirección General del Catastro.
Anteriormente la base imponible se calculaba mediante el “valor real” del inmueble, lo que se consideraba un método no idóneo por la gran cantidad de litigios y controversias que se generaba. Sin embargo, el “valor de referencia” se calcula mediante el análisis de los precios de las compraventas realizadas ante fedatarios públicos y las características propias del inmueble en su catastro.
El legislador ha decidido resolver así las problemáticas que surgían a raíz del “valor real”, mediante su sustitución por la aplicación de este nuevo “valor de referencia”, que pretende ser más justo y fiel al valor del mercado, sin superarlo en ningún caso.
La misma ley motiva en su preámbulo que: “Además, en aras de la seguridad jurídica, en el caso de bienes inmuebles, se establece que la base imponible es el valor de referencia previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Esta norma se modifica en consonancia con el cambio, amparando un garantista procedimiento administrativo para el general conocimiento del valor de referencia de cada inmueble”. También es importante destacar del mismo preámbulo que: “Para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia, se establece la regla alternativa para la determinación de la base imponible.”
El fin último de esta novedad es adoptar un sistema que se base en criterios más objetivos. No obstante, la diversidad y la singularidad que tiene cada bien inmueble hacen que pueda resultar necesaria una comprobación directa y más subjetiva de todos los factores que pueden afectar al mismo para determinar su valor en el mercado (estado de conservación, defectos, vicios ocultos, etc.). Pero en vista de que dicha tarea es inasumible para el sistema, el legislador busca la manera de establecer un sistema lo más objetivo posible.
La controversia principal a la que nos vamos a enfrentar surge de lo que diste el precio real del bien inmueble con el precio que va a establecer la administración pública como “valor de referencia”, aunque los contribuyentes siempre tendrán la posibilidad de impugnar el valor.
Se debe, además, tener en consideración que su aplicación cuenta con dos excepciones: que el valor del inmueble declarado por los interesados sea superior al “valor de referencia” o la Dirección General del Catastro no publicase dicho valor.
Dicho “valor de referencia” supone un gran cambio para impuestos de suma importancia tales como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos (“ITPAJD”), o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (“ISD”) y el Impuesto sobre el Patrimonio (“IP”) sobre bienes adquiridos a partir del 1 de enero de 2022, entre otros. Los valores se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro y se irán determinando año tras año.
Por lo tanto, estas modificaciones sobre el cálculo del valor de la base imponible van a traer consigo incertidumbres jurídicas y complejas tributaciones que deberán ir analizándose de forma individualizada a los inmuebles afectados en nuestro país, que serán la mayoría.
Si tienes cualquier duda relacionada con esta cuestión o sobre alguna herencia que vas a recibir, no dudes en contactar con nosotros, estaremos encantados de ayudarte.
